¿Qué errores debo evitar inveritiendo en viviendas?

En este artículo relato mi experiencia intentando invertir en viviendas. Yo lo hice mal y me salió mal pero puede que con algo de precaución te salga bien. No me da apuros contar todos mis errores, han sido muchísimos, pero espero que todos me sirvan para tener más éxito en el futuro.

Después de 5 años como propietario y muchos dolores de cabeza vendimos 2 pisos que compramos como inversión en el norte de Francia. Se compraron en el norte de Francia porque los precios estaban accesibles y tenemos familia allí. En aquel momento la burbuja estaba a tope en España y invertir aquí hubiera sido un desastre tal y como fue para miles de familias españolas. Aunque no fuera en el peor sitio, la inversión fue mala igualmente porque también habían subido mucho los precios en Francia y compramos en un mercado alto, a pesar de ser más accesible.

La decisión de vender surgió después de barajar las opciones de refinanciar y bajar nuestros pagos mensuales con mejor tasa de interés. Cuando nos pusimos a hacer cálculos nos dimos cuenta de que los gastos eran demasiado elevados y aunque tuviéramos pagadas las hipotecas no llegaríamos a general flujo de caja positivo nunca con los pisos. Ya no tenía sentido quedárnoslos y los vendimos.

El error de comprar fue, aparte de pagar demasiado, que los gastos de gestión eran muy elevados, mucho más de lo que habíamos calculado, y el alquiler que podíamos conseguir no era suficiente para cubrir los gastos y ganar algo encima.

Aquí hay una serie de lecciones que aprendí sobre la vivienda:

  1. Cuanto estás empezando, compra siempre cerca de casa. Cuando tienes mucho más fuerza económica entonces puedes aprovechar oportunidades fuera y siempre enviar alguien para gestionar problemas si ocurren.
  2. Compra siempre un seguro de pago por si el inquilino no paga. Que dure bastante más que el tiempo necesario para una expulsión. Tuvimos un inquilino extranjero (el primer inquilino) que dejó de pagar y al cabo de 2 meses y pico se largó sin pagar y sin decir nada y dejó las llaves a su hermano que vive en la ciudad y quien firmó como avalista. Su hermano nos chantajeó diciendo que no nos devolvería las llaves si no firmaríamos un papel absolviéndole de las deudas que nos debían. En Francia las leyes están hecho para proteger el inquilino y no pudimos simplemente ir a cambiar las cerraduras y retomar el piso. Ellos podrían demandarnos si hiciéramos eso aunque no estén ya y aunque ya teníamos empezado un proceso de expulsión. Para ser legal tendríamos que esperar varios meses y perder bastante dinero en alquileres y gestiones legales y no teníamos dinero para eso.
  3. Ser más riguroso con la solvencia del inquilino. Confiamos demasiado, ya habíamos rechazado unos interesados que no cumplían y teníamos prisa para meter alguien y así nos salió.
  4. Poner el piso bajo una entidad empresarial para que una persona no sepa si trata con algo de tamaño y recursos legales o una persona normal. También para más privacidad para el dueño y protección legal.
  5. Conoce bien las leyes y procedimientos y que ocurre en varias situaciones para protegerte mejor.
  6. Un piso es mucha gestión. No merece la pena comprar pisos muy pequeños que dan poco dinero. (Aunque sirva para aprender.) Cada piso lleva mucha gestión y gastos aparte, puedes hacer la mismo gestión con un piso más grande que da más dinero por el mismo trabajo.
  7. Hay que comprar siempre cuando el mercado está más bajo, cuando el activo cuesta lo mínimo y no cuando este en la cima. Aunque te salga los cálculos de flujo de caja nunca debes pagar demasiado para un piso. Una vez que compres a un precio demasiado elevado ya no puedes salvar la inversión, se queda en una mala inversión y tienes que hacer lo mejor que puedes con las cartas dadas.
  8. Calcula con números poco optimistas. La ley de Murphy dice que lo puede ir mal irá mal. Cuenta con que pase lo peor posible y prepara tus cálculos financieros acorde al hacer la inversión. En los primeros años de propietarios tuvimos que pagar una brutalidad en obras de la comunidad. Afortunadamente nuestros ingresos eran buenos y pudimos hacerlo pero poca gracia te hace ver como todo tu dinero extra lo come una inversión que en vez de hacerte más rico te hace más pobre.
  9. Alquila algo donde la gente vive muchos años. Nosotros alquilamos a estudiantes a lado de la universidad. Nos parecía una idea maravillosa. Resulta que cada Junio se largaban para no pagar todo el verano sin estar. Siempre perdíamos inquilinos en verano y se quedaban los pisos vacios. Y por supuesto que cuando tocaba meter uno nuevo había que pagar una mensualidad a la agencia.

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